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南昌某化工生产有限公司环烷酸锰项目融资商业计划书

第六章 项目规划与设计

物流园区的总体规划与设计主要包括选址规划、用地规划、投资计划、功能设计、布局设计。

6.1选址规划

物流园区选址是指在一个具有若干供需节点的经济区域内选择一个合适地址设置物流园区的规划过程。一个理想的物流园区选址方案是使商品通过物流园区的汇集、中转、分发直到输送到需求点的全过程的效益最好。
选址原则:与城市总体规划相适应;选择城市边缘地带,可以满足多种运输方式;靠近交通便捷的主干道出入口,便于输送货物;利用现有基础设施,降低投入成本;考虑相关产业协调发展,为相关的工业企业和商贸流通企业发展留有余地。
选址考虑因素:
类型 分析维度
自然环境因素 气象条件:温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量。风力是考虑到风力过大容易造成开放摆放的货物风华或丢失;
地质条件:地质坚硬,不容易下沉;
水文条件:远离泛滥的河川和地下水上溢的区域;
地形条件:地势较高,地形平坦;
经济环境因素 经营环境:所在区域的优惠物流产业政策,数量充足的劳动力等等;
商品特性:经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同的区域,生产型的物流园区要考虑产业结构、产品结构、工业布局紧密结合;
物流费用:大多数物流园区选择接近物流费用需求地;
服务水平:体现及时运送的服务水平的高低;
基础设施状况 交通条件:物流园区必须具备方便的交通运输条件,应有两种方式连接;
公共设施状况:城市道路通信、供电、水、燃气等等;
土地与环境因素 国土资源的利用:尽量节约用地;
环境保护要求:物流园区的选址保护自然和人文环境;
选址方法:在大量的数据收集、整理和分析的基础上,考虑各种因素影响并对需求进行预测后,初步确定备选地址方案。
济南交通状况:济南市地处山东中部,南倚北国冰城山东,北望黑河口岸,东邻伊春林海,西接大庆油田。济南是全省的重要交通枢纽,山东以北的区域性中心城市。市区幅员面积2743平方公里,总人口85万,距离省城山东91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络,哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇,济南站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程,是全省六大客货运中转中心之一。
 
济南位置
本项目地块位于济南开发区,东邻哈绥高速,西接名木源路,南依石头纸业路,交通十分便捷,项目具体位如下图所示:
 
济南物流园位置图
 
选址分析:
选址要素 项目所在地位置
具备多种运输方式的能力 具有铁路和公路两种运输方式,为大宗物资和公铁联运提供平台;
交通枢纽10公里范围内 距离公路交通枢纽2.8公里,距离铁路枢纽10公里范围内;
区域经济活跃 坐落在国家级经济开发区,各类企业发展到了102户,有76户投入运营,初步形成了以食品、医药、机械电子、新型材料和商贸物流为主导的支柱产业。去年,开发区全口径工商企业实现主营业务收入40.3亿元,税费收入2.03亿元;
符合城市规划 园区规划面积16.5平方公里,划分医药食品、轻工纺织、机械电子、建材、物流、办公和生活服务6个功能区,而济南综合物流园项目正处于整个园区的核心位置;
对主要经济区域辐射能力强 济南是全省的重要交通枢纽,山东以北的区域性中心城市;
成本较低 地价低,运营成本低;
当地关系 是经济技术开发区的管辖范围,一直以来和开发区保持良好的合作关系;

6.2项目用地规划

1、研究方法的选取
本项目用地规模参照城市物流园规模预测方案进行预测。城市物流园的规模通过预测城市物流需求的规模进行换算,通常采用的方法为参数法。下面采用参数法对综合物流园的用地规模进行测算。计算公式如下:
S=αβQε/365
S表示所需物流园区的面积(单位:万平方米);
α表示适站系数,即进入物流园区的物流量占城市总物流量的比;
β为分配系数,表示单个物流园所处理的物流量占城市所有物流园处理物流量的比例;
Q为城市物流需求量,表示城市物流作业的总量,通常用社会货运总量代替(单位:万吨);
ε为单位生产能力用地参数,表示日处理一吨货物需要物流基础设施的面积(单位:平方米/吨)。
2、参数的确定
(1)适站系数α
适站系数α跟城市物流业的发展阶段有关,一般来说,城市物流业的发展阶段越低,第三方物流的比例就越低,物流作业进入园区的比例就越低;反之,物流业发展的阶段越高,第三方物流的比例就越大,物流作业进入园区的比例就越高级。根据经验,在进行城市物流规划时,适站系数α一般取值为0.2-0.4,物流相对发达的城市取值大一点,物流相对落后的地区取值小一点;规划期限越短,取值就越小,而规划期限越长,取值就越大?悸瞧湮锪饕捣⒄顾皆诩媚虾图媚系钡鼗ザ,相对城市物流发达,α暂取上限值0.4。
(2)分配系数β
分配系数为规划物流园区在城市物流园体系中作业量的承担系数,主要取决于物流园的综合区位条件,综合区位条件越高,分配系数β越大,反之越小,一个城市所有物流园区的分配系数之和等于1。
根据《现代物流发展规划》,将建设本项目一个物流园,不存在其他物流园区对本项目产生分流?梢园80%计算。
(3)物流需求量Q
物流需求量Q为规划年份城市所有物流作业量的预测值,出于研究方便,一般用社会货运量的预测值代替。跟我国绝大多数地区一样,没有关于社会货运量的统计数据,但是通过参考文献查询,区域内工业总产值与社会货运量存在着一定的比例关系,可以通过工业总产值来预测社会货运量的大小。当地工业总产值和农业产值,以及济南物流量及全国其它地区需求,年物流需求量Q约为1272万吨。
日物流量具体预测为:
济南农特和轻工产品进站物流量达8000吨
济南工农产品出站物流量达16000吨
全国其它地区进货物出站达10800吨
 (4)用地参数ε
由于中国物流园区建设还缺乏经验积累,因此可以参照国外物流园区的建设经验来取值。日本东京物流园区的单位生产能力用地参数α约为40-60m2/t,考虑到中国城市的经济发展水平及总量远比不上东京,但再过十几年有的城市可能会接近东京目前的实力,因此在中国物流园区规划建设时α的取值要比40-60m2/t小,可按15-30㎡取值。另一方面,物流园区的建设规划可以参考公路枢纽货运站场的布局规划,在公路枢纽货运站场规划中,α通常取值为15-40m2/t?悸堑轿锪髟扒裙肥嗯踉苏境〉墓δ苋、强大,因此在物流园区规划建设时α的取值要比15-30m2/t大。综合上述两种因素,在物流园区规划中单位生产能力用地参数α可以取值为20-30m2/t。当地经济总量大,对周边地区影响辐射强,则α取大值;反之取小值。因此,本项目对周边地区的辐射能力将受限,ε取下限值20m2/吨。
3、预测结果
按照公式S=αβQε/365计算,α取值0.4,β取值80%,Q取值1272万吨/年。日物流量为34849吨/日(济南农特和轻工产品进站物流量达8000吨,济南工农产品出站物流量达16000吨,全国其它地区进货物出站达10800吨)。ε取值20m2/吨。经计算,S面积为22.3万平方米(约335亩)。经初步预测,到2014年,综合物流园的总用地需求规模为335亩。
根据上述预测,国际综合物流园的用地最低需求达到365亩,而本项目的用地面积为330亩,因此,在项目建设工程中,必须合理规划,通盘考虑,尽量减少用地不足带来的问题。

6.3功能设计及原理

园区的设计主要采用自上而下的方法,确定规划原则以后,对物流功能规划所设计的核心因素进行列举和分析,然后通过收集整理一系列国际先进的物流园区案例,总结出对国内物流园区最合适的经验。随后,整个物流园区将被划分为几个大功能区域,为每个功能区域命名,、定义、分配相应的面积,引入相关的设施、设备和IT系统。
功能的最后一步将是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括:集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、物流服务流程等等。
1、功能设计
运输集散区
主要由集装箱堆放区、货物装卸区和汽修区组成,用以完成本物流中心的装卸和配载作业及货运汽车的修理、维护。
仓储服务区
主要为生产型或贸易型企业提供仓储服务,为最大限度减少仓储业务对基地内部交通的影响,配送服务主要兼顾了配送以及流通加工的配送两种功能,主要以公路货运为交通载体、以物流配送服务为特色,提供物流配送、分销、仓储、供应链管理、第三方物流等服务。
加工包装区
主要是进行分割、分解、包装、贴条码及简单加工等作业。根据物流中心的特点,加工业务往往和配送联系密切,呈现出加工配送一体化的趋势。
交易展示区
主要是为入驻企业提供一个展示的平台,展示企业品牌和实力,产品,文化和行销自己公司理念,为公司做广告,展示给消费者看。带来商机和发现商机,达到互利共赢的目的。
电子商务区
包括行政管理、代办保险等商务服务、产品交易信息中心等功能,根据贸易区避免和物流作业交叉的原则。
配套综合区
包括为物流中心内提供餐饮和招待所,为留宿物流中心人员提供必要的食宿条件。同时还具有会议娱乐休闲功能。
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